Valutazione Alberghiera — Mino Reganato

Strumento di pre-valutazione

Valutazione Alberghiera

Analisi integrata di redditività sostenibile, flussi di cassa, comparabili, patrimonio, CAPEX e rischio operativo.

Mino ReganatoHospitality advisory

Non promette un numero “esatto”. Produce un intervallo valutativo documentato. Per una perizia opponibile a terzi servono sopralluogo, data room completa, verifiche tecniche, legali, urbanistiche e fiscali.

Identità e perimetro

Definisce che cosa si sta valutando e per quale operazione.

Nome struttura

Località

Data valutazione

Finalità

Operazione

Titolo di disponibilità

Camere

Categoria

Superficie lorda m²

Anno costruzione

Servizi e dotazioni

Performance economica normalizzata

Dati sostenibili, depurati da eventi eccezionali e componenti non ricorrenti.

Occupazione %

ADR medio €

Giorni apertura

Ricavi camere calcolati

Ricavi F&B €

Altri ricavi €

Margine EBITDA sostenibile %

EBITDA normalizzato €

Se compilato prevale sul margine.

Riserva FF&E % ricavi

Crescita sostenibile %

Uplift piano industriale %

Probabilità esecuzione %

Canone annuo €

EBITDA indicato

Normalizzazioni effettuate

Patrimonio, CAPEX e contratto

Valori di realizzo e di presunta estinzione, non meri valori contabili.

Valore patrimoniale rettificato

Terreno + fabbricato €

FF&E e attrezzature €

Capitale circolante netto €

Licenze e altri diritti €

CAPEX immediato €

Passività operative €

Debiti finanziari €

Cassa disponibile €

Locazione / gestione

Anni residui

Opzione rinnovo

Indicizzazione canone %

Garanzie / depositi €

CAPEX programmati e responsabilità

Qualità, conformità e rischio

Scala 1–5: 1 critico, 3 adeguato, 5 eccellente. Il punteggio modifica i tassi di rischio.

Certificazioni green e interventi energetici

Vincoli, contenziosi e criticità

Mercato e comparabili

Transazioni comparabili per località, categoria, dimensione, stato e perimetro.

Prezzo/camera minimo €

Prezzo/camera centrale €

Prezzo/camera massimo €

N. comparabili attendibili

Competitor set

Fonti e data transazioni

Assunzioni e ponderazione

I tassi devono provenire dal mercato e riflettere località, qualità, liquidità e rischio.

Cap rate base %

Discount rate base %

Exit cap rate %

Costi di vendita %

Peso capitalizzazione %

Peso DCF %

Peso comparabili %

Peso patrimoniale %

Motivazione assunzioni

Metodo: correttivo rischio massimo ±1,40 punti; DCF a 5 anni con crescita esplicita, valore terminale e CAPEX immediato.

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Valutazione Alberghiera

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